Für Freiberufler und Kleinunternehmer in Deutschland kann der Kauf eines Eigenheims unerreichbar erscheinen – nicht wegen des Einkommens, sondern aufgrund der Art, wie es ausgewiesen wird. Im Gegensatz zu Angestellten stehen Selbstständige bei der Beantragung einer Immobilienfinanzierung vor zusätzlichen Hürden, vor allem weil Kreditgeber die finanzielle Stabilität anders bewerten.
Die Banken erwarten die gleichen Kernvoraussetzungen: gute Bonität, verlässliches Einkommen und tragbare Schulden. Doch der Nachweis eines stetigen Einkommens gestaltet sich oft schwierig. Die meisten Kreditgeber möchten mindestens zwei Jahre Einkommenshistorie sehen, belegt durch Steuererklärungen, Gewinn- und Verlustrechnungen sowie Bilanzen. Entscheidend ist dabei das Nettoeinkommen – also das, was nach Abzug der Geschäftsausgaben übrigbleibt – und nicht der Bruttogewinn.
Das bedeutet, dass hohe Steuerabzüge zwar in der Steuererklärung helfen, aber zugleich die Kreditwürdigkeit beeinträchtigen können.
Eine Rendite von 4 % bei den deutschen 10-jährigen Bundesanleihen könnte dazu führen, dass die Hypothekenzinsen in Deutschland zwischen 5 % und 6 % liegen, was möglicherweise einen erheblichen Zusammenbruch der deutschen Immobilienblase auslösen würde. Zudem könnte es zu höheren… pic.twitter.com/scVS0wzbd7
— Thomas Mayer (@BtoMayer) March 20, 2025
Alternative Genehmigungswege
In Deutschland spielt, ähnlich wie in den USA, die Kreditwürdigkeit eine wichtige Rolle. Ein guter SCHUFA-Score ist dabei von Vorteil, ebenso wie ein niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Auch Kreditnehmer, die den bevorzugten DTI-Wert überschreiten, können noch eine Genehmigung erhalten – allerdings nur bei solider Bonität oder einer höheren Anzahlung.
Einige private oder spezialisierte Kreditgeber bieten zudem flexiblere Optionen an, indem sie beispielsweise langfristige Verträge, regelmäßige Geldeingänge oder einbehaltene Gewinne statt der üblichen Steuererklärungen berücksichtigen. Diese Fälle sind zwar selten und oft mit strengeren Konditionen oder höheren Zinssätzen verbunden, können aber für Antragsteller eine Möglichkeit sein, deren offizielles Einkommen auf dem Papier niedrig erscheint.
So verbessert ihr eure Chancen
Für Neugründer in der Selbstständigkeit kann frühere Erfahrung im gleichen Tätigkeitsfeld dabei helfen, Kreditgeber von einem langfristigen Einkommenspotenzial zu überzeugen. Auch die Beantragung zusammen mit einem Mitkreditnehmer oder eine höhere Anzahlung steigert die Erfolgsaussichten.
Auf dem heutigen hart umkämpften Wohnungsmarkt spielt gute Vorbereitung eine entscheidende Rolle. Es wird empfohlen, dass deutsche Kreditnehmer Angebote für Immobilienfinanzierungen sorgfältig vergleichen, alle Unterlagen frühzeitig zusammentragen und mit Beratern zusammenarbeiten, die die Besonderheiten des Einkommens bei Selbstständigen verstehen. Es mag mehr Arbeit bedeuten, ist aber keineswegs unmöglich.